台灣房價到頂的三迷思:所得衰退、人口負成長、餘屋過多,如今已被打破。當台北市房價再創新高,高雄市的房價卻只有台北的1/4,從SARS以來的第一波房市熱,正由台北向南延燒,新一波房市熱即將啟動……

文●林正峰 研究員●陳竫詒

數據一:台北市的房地產價格指數創下近十四年來的新高(迄二OO六年第四季),這是來自政大台灣房地產中心,最新出爐的調查。

數據二:台灣房地產由谷底復甦,已進入第四個年頭。

問題是:房市還會再漲嗎?現在還可以進場嗎?

針對這個問題,台灣最大的房仲業老闆——信義房屋董事長周俊吉,以行動給了答案。二月一日,他以每坪近七十萬元,合計四十九億九千五百萬元的天價,從國泰人壽手中搶下國巨信義大樓,做為營運總部。

這不只是另一個天價買房地產的動作。一向以經營風格保守著稱的信義房屋,從未買進不動產,此次卻選在景氣高點,斥資二.六個股本,進軍信義區,用鈔票壓注台灣房市的榮景。

持續看好房市的,還有期貨天王張松允。身價二十億元的他,近兩年積極轉進房市,儘管手中已買進逾六億元的台北不動產,他仍持續在台北搜尋優質不動產標的,並打算轉進高雄房市。

而近一年來,台商返台搶豪宅的畫面,除了台北之外,也開始出現在南台灣,「一個大陸台商李太太,家住天母,來我這邊來看房子,只花兩個小時,就買了兩間店面、兩間住宅,總價超過八千萬元。」台商買屋的豪氣,連「南台灣土地公」——京城建設董事長蔡天贊都稱奇,只因這現象在不動產長期不景氣的高雄,極其罕見。

補漲行情來了! 搶進桃園、高雄,有機會兩年賺三成

房市的第一波行情自二OO三年開始啟動,以台北市為中心點開始往外延燒持續四年。但若計算各區域房價與前波(一九九四年)高點的差距,除了台北市創新高外,全國的平均房價仍處於打底階段,價格僅約當時的九一%,而台南、高雄等南部都會地區,房價更只有當時的七六%。

因此,「就像股票一樣,房地產也會輪漲」。浸淫房地產多年的大中票券資深副總蔡佳晉用股票比喻,台北市就跟聯發科一樣,是績優股;但在補漲行情時,投資人應搶進低價補漲股,賺取第二波房地產財富。他預估:「桃園、高雄區域,兩年賺三成,非常有機會。」

政大台灣房地產中心主任張金鶚也分析,過去台灣的房地產上漲多是一波到底,房市多頭「持續時間大約是三到四年,然後就陷入盤整五、六年。」但這波行情很特別,雖然二OO五年初期房市陷入盤整,卻從第三季繼續拉高,準備發起第二波攻勢。

促成台灣房市多頭延伸,並拉出第二波的關鍵因素,在於「錢太多!」蔡佳晉分析,市場上資金氾濫的情況短期不致改變,因此「這波房市多頭,會比預期的還久!」

銀行放款受到卡債衝擊後,大量轉進房貸市場,是第二波房市漲升源源不絕的柴火。

台商資金回巢!信義區豪宅五成買主是台商

此外,這一波投資客的面貌與過去迥異。過去的投資客手上資金不夠雄厚,傾向短線操作,但這次的投資客手上現金滿滿,搶進房地產以保值為首要考量,因此,不會急著獲利了結,投資較為長線。其中,很大比例來自台商。

根據金管會的估算,去年大陸台商淨匯回台灣的資金,可達一百二十億美元(約合新台幣四千億元),整整較前一年增長十一倍!台北最大房地產代銷公司海悅廣告副總經理曾俊盛觀察指出,這其中有不少錢流入房市,並成為帶動近兩年豪宅熱的主因。信義計畫區的豪宅,有「五成被台商買走了,」曾俊盛說。

與上海相較,台北豪宅具有三項用錢也買不到的好處:治安、空氣品質、水質。尤其,台北的懸浮微粒近幾年已經下降至六十微克/立方米,只有上海的四分之一(編按:越低代表空氣品質越佳),這些都是吸引台商或華人來台購屋的誘因。

鏡頭轉向英國。倫敦街上,鬧區的購物人潮熙來攘往。如此的繁榮景象,已延續多時,紅火的倫敦房市去年又上漲近九%,是連續第七年上揚。若你十年前錯過在英國置產買房子的機會,現在需要花三倍價錢。

重演英國榮景!人口、所得、利率三要素符合房市長多條件

然而,英國在這波房市大多頭來臨之前,從八O年代到九O年代初期,也曾面臨漫長的房市黑暗期,當時經濟衰退、失業率高漲、利率居高不下。隨著英國經濟走出谷底,房市也開始展現榮景,至今仍看回不回。

曾任布萊爾政府顧問的摩根士丹利首席英國經濟學家邁爾斯(David Miles)指出,促成這波英國房市多頭的原因,來自「人口成長、所得成長,以及低利率。」

同樣背景,也正在台灣發酵,除了台灣利率是全世界最低國家之一的利多外,人口數與人均所得,也奠定了房市的長多走勢。

一月十九日,內政部剛發布的二OO六年台灣人口增長率,竟然是「O.四七%」!這是該數字近六年來首次彈升(成長趨緩轉為成長加速),也就是說,雖然台灣的出生率快速下滑,但在社會移入人口(編按:取得我國國籍,並申請戶籍者)快速增加下,台灣的人口數不減反增。

而在所得方面,一度停滯近十年的國民人均所得,近兩年也接連改寫新高,二OO六年達到一萬五千五百美元,較五年前成長達一九%。

就像英國一樣,低利率、人口成長、所得增長,三根巨柱撐起台灣房市大多頭。

from 商業周刊

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