撰文 李建興
蹺著二郎腿，等著房客將錢送上門來的包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想。但是買房收租正如一般投資工具，也有風險和專業，《今周刊》蒐羅七位租屋致富達人及四位專家意見，為你找出租屋致富四步驟。
周六清晨一早，六十三年次，目前在上市電子公司擔任高級工程師的Chris開著車，帶著老婆及剛出生幾個月的兒子，緩緩地往南駛去。破曉的晨曦撒在Chris一家三口惺忪的臉龐，這看來也只是一般年輕夫婦趁著假日出遊的慣有場景。但很少人知道，每回Chris一家的南部遊，目的都很另類。
握有七支鑰匙的Chris，正是坐擁七戶房子的包租公。而房子都集中在永康一帶的Chris，每回南下，根本就如同員外般地巡視七棟租出去的房子。只是，有別於一般的包租公，多半受惠先人的庇蔭，坐享其成，Chris的七棟房子，全都是短短三年內靠自己掙來的，讓人豔羨的是，他並沒出半毛錢。
善用低利率 不花半毛錢當包租公
二○○四年，成大碩士班畢業後，Chris有一回載著當時還是女友的老婆到台南旅遊，原本就十分嚮往當包租公的他，想起學生時期房東收租的「爽勁」就羨慕不已。來到舊時地，立刻趁著行程空檔，繞到母校附近看房子。
在仲介帶看下，Chris鎖定了兩間小套房，時值房市低迷，兩個物件總價都只要七十多萬元，他二話不說，買了下來。由於Chris頂著上市科技公司工程師的頭銜，當地銀行給予極高的信用評等，再加上融資總額不高，因此輕易地取得全額且超低利的貸款。
Chris夫婦這「閒來一筆」開啟了他的包租生涯。由於房子緊鄰成大、崑山技術學院兩所大學以及奇美醫院，租屋人口龐大，吸引了許多大學生、醫生和護士前來洽租，就連許多南科工程師也不遠千里而來。
而Chris仗著成本優勢，決定以六千元低價破盤招租（當地月租行情約七、八千元），使得他的套房成了搶手貨，手續都還沒辦完，就順利出租了。
初嘗甜果後，Chris夫婦倆算算，無本、買屋、收租金，扣掉利息，每月每棟房還有幾千元的收入，簡直是天上掉下來的禮物，於是便如法炮製這樁「無本生意」。三年來，Chris依樣畫葫蘆，找同樣的仲介、買同一區房子、用同樣貸款手法，一來方便找房、貸到高額度；再則也方便集中管理，於是當起了七棟小套房的包租公，每月就算本利攤還，最少還可以賺足五萬元以上，為家裡多賺了一份薪水。
房市降溫 靠租金套利老神在在
Chris多一份薪水的故事，立刻在辦公室傳遍開來，大家忽然驚覺「靠包租變有錢人」，絕非遙不可及。而同事們真正稱羨的是，Chris借由租金可以高枕無憂地付貸款，還賺利潤，遠比短線操作、賺價差的房地產投資模式要可靠多了。
尤其這陣子房市景氣降溫，房價有下跌之虞，而從不進行買賣、只靠租金套利的Chris老神在在地說：「我的房子全都是房客幫忙付的，房價跌不跌，我都無關痛癢！」
「只要操作得宜，包租是比賺價差的投資客穩健扎實多了。」同時也是包租公一族的信義房屋企畫部協理吳銘鴻道破了包租致富的優勢。他比喻，雖然買房短操賺價差，利潤豐厚；但是就像在暴起暴跌的股市裡，有一定的風險。而靠租金養房，卻像保本持盈的基金，在景氣波動、房市可能反轉之際，十分值得一試。
拿Chris來說，目前有許多同事紛紛拿錢要他代操，同事圈裡掀起了一股想「不勞而獲」的準包租公風潮。於是現階段，他一有空就南下看房，用同樣手法複製。甚至未來包租規模擴大後，還可能成立資產管理公司，將包租企業化。
不過，Chris表面上雖看似不勞而獲，但事實上從他選擇投資標的、融資貸款、招租以至於租後管理，其實都有眉眉角角的專業。
「在當一個『不勞而獲』的包租公、包租婆前，得先苦後甘，用心做功課，從了解市場做起！」在高雄精華地段凹子底一帶同時擁有四個三角窗店面，素有「凹子底包租婆」的劉小姐，就很老到的這樣說。
包租公養成一：蹲足馬步 下苦功研究都市計畫、市場供需
現年五十三歲，只有國小學歷的劉小姐，是一位辛苦養家的單親媽媽，二十年前離婚時，身上只剩八千元，後來靠著父親遺產二百萬元為本，加上貸款，在凹仔底買下一棟三角窗透天店面，身價開始翻轉。當時她資金有限，每月房貸利息高達一○％，對她而言，買下這間店面，簡直是背水一戰。然而會成功，全憑她蹲足馬步的準備工夫。
決定買店時，她功課做足，在市場上結交了許多房市投資客、仲介。除了交換吸收大量的消息外，借由人脈生管道，得知房價低、租金行情高的好標的。同時她每天大量閱讀雜誌、報紙分類廣告，研判市場狀況，而且也下足苦功了解市場的供需、行情以及房客的習性。
在進駐凹子底前，當時這裡還是北高雄的一個小聚落。但她先仔細分析當地里民的人口成長，以及所有的都市計畫，她相信，凹子底將成為高雄的明日之星，於是大膽買進而壓對了寶。該店面現在每月替她帶進十一萬五千元的收入，不但貸款支出無虞，還有盈餘。
「畢竟買房包租是一樁高資本的長期投資，每一個步驟都得小心謹慎。」全國第一家租屋經理人企業，曾受理數萬件代租、包租和租屋代管的永勝資產管理公司總經理徐銘達，就曾目睹身邊許多風光一時的包租老江湖，因一個環節出錯而步步錯，「包租，最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客。」
（from 《今周刊》551期）
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