6種叫銀行讓步的省錢能力

  貸款、存款、信用卡……,你正氣喘喘地與銀行「拔河」嗎?學會以下6種能力,不景氣時代,不管是1元或1%都不要浪費!

文/黃亞琪  攝影/鍾士為

成家立業乃人生重要過程,除非你有個富爸爸,不然跟銀行商借房貸仍須按照一般正常程序。當國人的房貸負擔達薪水4成以上時,民眾往往為了養屋而不敢消費,但這樣的情況,在資策會行銷經理尹皓身上卻沒看見。因為他懂得跟銀行「打交道」。

2001年,從高中即北上讀書的尹皓,決定終結多年租屋的漂泊,在西門町附近買下第一幢房子。當時他任職於上市公司,有固定收入,但因為購屋地點位於商業區,銀行擔心他是投資客,不肯提供優惠房貸。不服氣的尹皓決定跟銀行來場「拔河賽」。

於是,他翻遍都市發展文件,終於在台北市政府都市發展局網站上所公布的《台北市土地使用分區法令》當中,找到他所購買的「第4種商業區」可作為自住使用的證明條文,以及銀行要求他簽下「不得商用」的切結書後,才成功說服銀行,拿到低於3%的優惠利率。

從尹皓的例子可以發現,和銀行打交道,是因應經濟不景氣的必要能力。

選對房貸商品,1年省息效果達1%以上;聰明使用信用卡消費,1年可賺1%;找銀行保代買保單,可省12%的保費支出;成為優質客戶,更能在像是提款、轉 帳等個人金融相關業務類別省下2.5%以上的開銷。在不景氣時代下,每一塊錢都值得認真看待,千萬不要讓自己成為銀行眼中的「冤大頭」。

尤其在薪水不漲的年代裡,重新認識交往已久的銀行,才能讓自己在金錢上的運用更為解放!

能力1 選定主力銀行,加深關係

30歲OL的小儀,利用休假期間,將近10個許久不用的銀行帳戶一一結清。才發現原本只有區區千元的每個戶頭,湊一湊高達萬把塊!事實上,這筆錢原本就是 小儀的,但跟大多數人一樣,以為那是小錢,就將它們閒置在各處的銀行,既生不了利息(每家銀行起息額為5,000∼10,000元不等),也是一種財富流 失。

調查顯示,中小企業或個人遭到銀行拒絕貸款的原因,除了擔保品不足外,最主要是與銀行往來實績不足、未能提供符合需要之相關資料等因素。

因此,將存款集中在一個主力銀行,有利與銀行關係的建立。

開設設計工作室的林昱瑾深知資金對SOHO族的重要性。因此平常她除了維護信用,讓自己無不良紀錄,同時將所有往來,像是存放、匯兌等業務都在同一家銀行,另外固定保持3個月或6個月活期性總存款,以維護「實績良好」的紀錄。

有次因為更新設備急需50萬元周轉,當她跟銀行洽談信貸利率時,因為多了「熟悉感」,以非前500大公司員工、且為收入不穩定的「F級客戶」,拿到了相當於優質客戶的4%利率。

富邦金控行銷暨業務部資深協理楊琇媚表示,關係的建立就像談戀愛,沒有交往過,自然不熟悉,「不管是存款或者貸款,議價空間自然縮小。即使只是代繳水電、瓦斯、電話等雜費,都有助於加深關係。」

渣打銀行消費金融處執行副總裁黃忠威也提出相同看法,健全的財務管理和信用紀錄,是銀行決定核貸與否的關鍵。就一般個人來說,存款資金不大,選定一家銀行 後,盡量將可存放的資金都存在這家銀行,增強自己的存款實績。銀行除了主要的存、放款業務,還有其他如保管箱、信用卡、海外基金買賣等多種業務,如果本身 也有此需要,不妨多加利用,以加強彼此的關係。

能力2 掌握授信5P,不怕扣分

「信用」是最寶貴的財富。但如何讓自己的信用紀錄歷史又長、又好?

「影響個人在一家銀行能不能貸到錢或能貸多少錢的因素很多。當銀行評估借款人與企業信用時,均採用5P原則,」國泰世華銀行消費金融事業處企劃推廣部經理王殿禎如此表示。

以任職於行政院飛安委員會的鄭永安夫婦為例,兩人在工作穩定後,決定先結婚、後買房子。因任職於公家機關,而鄭永安又選擇在薪轉戶的銀行申請房貸,所以在 銀行授信的貸款人或企業之狀況(People)準則中,他們屬於A級客戶。由於此為鄭氏夫婦首次購屋,資金用途(Purpose)明確,又為自己加分不 少。過兩關後,借款戶是否具有還款來源(Payment)可說是授信原則最重要參考指標,這對擁有穩定工作的兩人來說,也非難關。

當然,民眾不想瘦了荷包,而對站在營利立場的銀行來說,為確保債權,還會要求鄭永安提出房子作為債權確保(Protection)。最後一項,在拔河繩另 一端的銀行,看的是借款人還款能力未來性(Perspective),也就是說,對於房貸戶來說,除了現階段擁有的談判空間外,工作未來發展性也可為你省 下不少支出,所以好好工作很重要。

「說穿了,銀行更在乎的是借款人還款與風險控管的『質』能力,」楊琇媚表示,「信用的質是會變化的(編按:例如薪水不斷增加,有助還款能力)。這就是可談判的空間。」

能力3 「準時」提高信用分數

個人的信用分數,就像是留存在銀行或聯合徵信中心的履歷表。只要與銀行往來,不管是存款帳戶、信用卡和貸款紀錄,都可在聯合徵信中心查到。只要花100 元,即可親自或利用網路申請,看見過往信用全紀錄。當有不同金融服務需求時,這張履歷表會如何呈現你過往信用狀況,就是銀行決定要不要跟你往來的重要依 據。

從銀行的角度,帳單遲繳和漏繳都可能是客戶往來「穩定性」出狀況的徵兆。

「準時比全繳來得重要。」王殿禎表示,萬一還是延遲了,基本上儘速繳納,不要拖延。如果繳款截止日剛好是假日,也請提前繳納,避免產生延遲繳款紀錄。若無法一次付清,至少要繳滿「最低應繳金額」,以確保個人信用狀況。

要是真的忘了,用卡20年經驗、目前是「卡優新聞網」總編輯的周湘台表示,依他與銀行打交道的經驗可發現,「通常銀行在電話聯絡後,還會發簡訊提醒一次,在第1次簡訊前,都有談判空間。但到了第2次再通知你,就很難『盧』掉逾期費了!」

也要避免故意性的更改個人聯絡資訊。個人聯絡資訊更改過於頻繁,也可能代表「穩定」出現狀況,對個人信用是減分項目。另外,擔任保人或擁有太多張閒置的信用卡,都有可能佔用個人信用額度。如有必要,除了避免為人作保外,也檢視一下皮夾裡的信用卡,有多少張已很久沒使用了。

能力4 運用技巧,借到高額、低利

一旦需要用錢而跟銀行貸款時,不少人都希望能借到的錢愈多愈好,其間有些技巧可循。

找對保證人:有些貸款項目,銀行會要求申貸者找保證人,除了保證人有不動產的證明外,若職業屬於軍、公、教職,也會有較好的條件。

在科技公司上班的黃嘉惠,工作年資8年,想向銀行辦理信用貸款。由於銀行對於前500大上市企業的上班族通常較為友善,因此給予黃嘉惠4%的「優質客戶」利率,遠低於市場5%或7%的利率行情。

在銀行看來,這已是最大的優惠了,但黃嘉惠認為自己有還款能力與誠意,於是在銀行業友人的建議下,提出一位任職於公家單位的保證人,藉著有力的還款來源證明,硬是將不可能降的利率再降低0.5%。

貨比三家:除了各家銀行會因本身資金成本而有不同的貸款條件外,即使是同一家銀行的不同分行,也有差異,例如有些較為偏僻或剛成立的分行,往來客戶較少,極需業績,有意申貸者便可多打聽、比較。

尹皓表示,只要手中資料充足,銀行就會讓出談判空間。

2003年,尹皓計畫買車代步,決定用擴增房貸方式,利用這筆資金拿來買車。但因原始銀行不願意增貸,尹皓只好選擇轉貸其他銀行。他事先蒐集各家銀行的房 貸利率優惠條款,然後希望這筆超額新增貸款,前2年接近2.6%利率,第3年才可調升利率。由於有房貸談判的經驗,他也打定假使銀行無法接受,就要一家接 著一家嘗試。結果因事前功課做足,才比了一家就成功達陣。

能力5 備妥籌碼主動爭取,否則轉貸!

「房貸進入第3年,利率可能已來到3.6%~3.7%,現階段又是房貸利息調整周期,許多銀行推出轉貸優惠方案,我該轉貸嗎?」

金融海嘯衝擊,全球喊出降息救市,中央銀行日前也陸續調降存款準備率與重貼現率,讓不少房貸戶躍躍欲試,準備和銀行談判降息。

對一般民眾而言,轉貸主要因為兩種需求,第1是希望調降利率,第2則是增加額度。但現階段房市狀況不佳,銀行核貸成數也降低,不太可能給予轉貸戶更高的房貸額度,因此,主要是以降息為轉貸訴求。
「房屋貸款餘額成數」可以是談判利器。對於家庭主婦黃媽媽來說,在歷經10年還款後,房貸成數早降到6成以下,在這波房貸利息調整期間,她便將各家銀行推出的轉貸方案比一比。

有的銀行針對好客戶轉貸減免開辦手續費,有的還派業務員陪客戶到地政機關辦理,可再為客戶省下4、5,000元的代書費用。有的則推出客戶轉貸第1年適用 固定利率最低2.99%,第2年起,依照基準利率加碼固定計息。但經過比較後,黃媽媽還是覺得原房貸銀行最熟悉,不過該銀行並沒有推出轉貸方案。於是老媽 媽便上門找上當初承辦的經理商議轉貸。

原本銀行經理還不以為意,頻頻向黃媽媽「洗腦」:選擇「一率到底」的固定型房貸才是長期之道。但做過功課的黃媽媽深知銀行業對房貸成數偏高的案件,基於風 險考量會加強控管,這類房貸戶要談判降息,難度相對會較高;但如已過了寬限期,開始攤還本金的客戶,房貸成數已經由初貸時的7、8成,降到6成或更低,對 銀行來說風險降低很多,較願意提供利率條件。

於是,老媽媽大聲跟銀行經理說:我的房貸餘額成數不到5成,如果無法降利率,那麼我就要「搬家」了!經過評估後,銀行終於低頭。

過程中,過去正常繳款的紀錄、競爭者利率、目前市場降息等對照都可當作談判籌碼。也可以改採「利誘」方式,例如購買該家銀行的投資理財商品、或是將存款轉到該家銀行等,在目前銀行員人人都要背業績壓力下,只要找對談判條件,通常有讓步空間。

能力6 正常繳款,爭取信用卡降息

「很多人想談判循環利利息利率,但循環利利息利率沒有喊價的空間。不過,多半銀行會以半年到一年時間檢視客戶用卡情形而調降利率,」王殿禎說。

「不過,如果不處理,就是20%的循環利率,」曾是全台灣擁有最多信用卡160張的信用卡達人劉汶翰表示,因為他大學一畢業,就背了130萬元的卡債,他花了3年時間把錢全還完。

劉汶翰以自己為例,2005年全台有50餘家金融機構,最高利息是20%,因為不斷競爭,永遠找得到比現在更低的利息。能還掉100多萬元,靠的就是省利息,他語重心長地表示,銀行商品常包含許多隱形付出的費用,如果他沒辦法算出實質要付出借款利率,就不會跟銀行借錢。

「現在已經沒有這樣的套利空間,」周湘台表示。不過要利用信用卡與銀行攀關係,賺小利也不是不可能的事情。像他隨身帶有5~6張信用卡,各有各的發揮空 間。中國信託Cash Wave卡和台新的悠遊聯名卡用來便利商店消費累積紅利,而開車一族的他,皮夾中一定放著台北富邦的A Power卡與日盛的GoGo卡,如果用到大筆金額支出則最常使用有現金回饋的聯邦投資型白金卡。一年下來,他可從銀行那裡省上萬元。


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