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如果是第一次出價，很難針對想要的房子出到比較好的價錢。出太低了仲介和屋主不理你，出太高了又被當盤子，其實很難掌握那個剛好搔到癢處的點。
我 個人是覺得從屋主出價直接打幾折或砍多少是不太公平正當的情形，因為每個人對於房子價值的認定不同，有些屋主可能覺得他百萬裝潢所以要開行情價+10/坪 的價錢，有些屋主可能因為旁邊有嫌惡措施或要斷尾求生開出行情價-10的價錢，若這兩間房子在同一棟大樓，座向相同，屋況一樣，難道都用屋主開價打六折去 談？
這不對吧。
所以我覺得取得目前市場的行情價是很必要的。從行情價去推算這房子的價格，然後減掉一些數字，盡量去逼近那個屋主覺得這樣賣了有虧可是不會虧太多的點，成交機率才會比較大一些。
而要了解市場行情價，資訊的取得就很重要了。可以選擇相信仲介，可是當接觸的仲介多了，就會發現雖然仲介的話術都是同一套，但價格卻落差很大。
比方說我們要買汐止摩天鎮社區的房子，在這個社區裡面每個仲介告訴我們的資訊都不一樣。
仲介A：成交價大概一坪9-11萬，貸款大概七成吧，機械車位價值有50萬，平面60-70。
仲介B：成交價10-12萬，貸款九成以上沒問題啦！超貸都可以！機械車位40萬，平面60
仲介C：上個月才賣掉一間22坪的270萬，大概就這個價錢吧！
仲介D：差不多10.5萬是可以成交的價格，機械車位35萬，平面50
仲介E：成交價大概11萬吧，機械車位可以看到60萬，平面80
這種東西隨便相信一個仲介一定會昏頭XD
所以我選擇銀行的鑑價，因為買房子也是要順便找適合的銀行，在問利率的時候可以同時請銀行鑑價，問過一次大概就會知道每間銀行的鑑價方式在哪邊。銀行會根據土地現值、附近法拍屋拍定價以及市場成交價來
鑑價，雖然針對某些地段銀行有點不食人間煙火的味道，但一來是個出價參考，二來貸款還是得看銀行鑑價，所以若成交價高於銀行鑑價太多，會很不利。當然某些銀行和房仲有合作，特定房仲成交可以不透過鑑價直接認定成交價，那又是另外一個故事了。
取得銀行鑑價其實很簡單。最少最少要有房子的詳細地址，若能取得房子的建物謄本就更方便了。取得建物謄本的方式也很簡單，只要有地址就可以了。可以透過以下方式申請：
理專取得地址以後，還會再問幾個問題，讓他可以幫你找出適合的方案：
因 為摩天鎮社區有七棟大樓，面向基隆的外圍三棟旁邊有高壓電塔，這三棟房子尤其是直接面對電塔的房子，屋主開價都比其他棟低，賣壓也很沉重。而最靠近台北的 第二期摩天lohas則是住辦混合大樓，目前摩天鎮的房子待售的幾乎都在這四棟，我請仲介幫我找中間三棟的兩房，竟然找不出五間。
而摩天鎮一層樓有七戶，一棟有32樓，整個社區有快兩千戶，真可以說是貧民集中營，因為會買這邊大部分都是因為買不起汐止市區才找這裡的，除了價格和交通便利，好像也沒甚麼太吸引人的地方。
所以這個社區我敢出手，反正它再跌也不會跌到五萬XD
from http://blog.yam.com/kaorumizuno/article/27045531
我 個人是覺得從屋主出價直接打幾折或砍多少是不太公平正當的情形，因為每個人對於房子價值的認定不同，有些屋主可能覺得他百萬裝潢所以要開行情價+10/坪 的價錢，有些屋主可能因為旁邊有嫌惡措施或要斷尾求生開出行情價-10的價錢，若這兩間房子在同一棟大樓，座向相同，屋況一樣，難道都用屋主開價打六折去 談？
這不對吧。
所以我覺得取得目前市場的行情價是很必要的。從行情價去推算這房子的價格，然後減掉一些數字，盡量去逼近那個屋主覺得這樣賣了有虧可是不會虧太多的點，成交機率才會比較大一些。
而要了解市場行情價，資訊的取得就很重要了。可以選擇相信仲介，可是當接觸的仲介多了，就會發現雖然仲介的話術都是同一套，但價格卻落差很大。
比方說我們要買汐止摩天鎮社區的房子，在這個社區裡面每個仲介告訴我們的資訊都不一樣。
仲介A：成交價大概一坪9-11萬，貸款大概七成吧，機械車位價值有50萬，平面60-70。
仲介B：成交價10-12萬，貸款九成以上沒問題啦！超貸都可以！機械車位40萬，平面60
仲介C：上個月才賣掉一間22坪的270萬，大概就這個價錢吧！
仲介D：差不多10.5萬是可以成交的價格，機械車位35萬，平面50
仲介E：成交價大概11萬吧，機械車位可以看到60萬，平面80
這種東西隨便相信一個仲介一定會昏頭XD
所以我選擇銀行的鑑價，因為買房子也是要順便找適合的銀行，在問利率的時候可以同時請銀行鑑價，問過一次大概就會知道每間銀行的鑑價方式在哪邊。銀行會根據土地現值、附近法拍屋拍定價以及市場成交價來
鑑價，雖然針對某些地段銀行有點不食人間煙火的味道，但一來是個出價參考，二來貸款還是得看銀行鑑價，所以若成交價高於銀行鑑價太多，會很不利。當然某些銀行和房仲有合作，特定房仲成交可以不透過鑑價直接認定成交價，那又是另外一個故事了。
取得銀行鑑價其實很簡單。最少最少要有房子的詳細地址，若能取得房子的建物謄本就更方便了。取得建物謄本的方式也很簡單，只要有地址就可以了。可以透過以下方式申請：
- 到地政事務所申請。因為現在政府機關資料都有連線，所以全台灣的地政事務所都可以調資料。一張謄本的申請費用是20元。
- 到Hinet地政服務申請，費用也是20元，如果是Hinet ADSL用戶直接併入下個月電信帳單計算，要不然就要買點數卡。不過也只有公家機關上班時間可以連線。
- 跟仲介要XD
理專取得地址以後，還會再問幾個問題，讓他可以幫你找出適合的方案：
- 是不是跟仲介買/跟哪間仲介買的？
因為有些銀行直接認定成交價，像台新銀行就和永慶直營店還有信義直營店合作，只要是這兩間仲介的直營店直接認定成交價不經過鑑價。不過還是可以請他們鑑價的。 - 是否已經成交？
因為理專也不想浪費時間整天幫客戶鑑價就好，不過可以說正在斡旋階段，他們才不會有種來亂的感覺。 - 年收入/職業/信用狀況
雖然說房貸是有擔保物的貸款，不過民間銀行放款大部分還是會看借款人的信用狀況，如果評分點高，通常利息可以再降個0.1%
- 典型嫌惡措施
典型嫌惡措施就是像廟、夜總會、高壓電塔這些你看了就不會覺得那裏是好地點的設施。附近有這些東西銀行鑑價就會低很多，像是摩天鎮旁邊有電塔的那幾棟富邦銀行乾脆不承作.... - 是不是住辦混合
住辦混合的大樓鑑價會比較低，因為環境比較複雜，而且銀行對於是不是用來當自用住宅也會有疑慮，所以單純住宅大樓會比住辦混合好。 - 附近的法拍屋數量
如果附近甚至同一棟大樓的法拍屋數量很多，銀行也會拉低鑑價，因為法拍屋太多銀行會認定那邊是等級比較低的區域。 - 住戶的數量
大樓的戶數越少，住戶越單純，鑑價相對的會比較高。 - 特殊裝潢或改建
這個就要看情況了，並不一定有裝潢就一定比較高。
因 為摩天鎮社區有七棟大樓，面向基隆的外圍三棟旁邊有高壓電塔，這三棟房子尤其是直接面對電塔的房子，屋主開價都比其他棟低，賣壓也很沉重。而最靠近台北的 第二期摩天lohas則是住辦混合大樓，目前摩天鎮的房子待售的幾乎都在這四棟，我請仲介幫我找中間三棟的兩房，竟然找不出五間。
而摩天鎮一層樓有七戶，一棟有32樓，整個社區有快兩千戶，真可以說是貧民集中營，因為會買這邊大部分都是因為買不起汐止市區才找這裡的，除了價格和交通便利，好像也沒甚麼太吸引人的地方。
所以這個社區我敢出手，反正它再跌也不會跌到五萬XD
from http://blog.yam.com/kaorumizuno/article/27045531
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