Luis國際資訊事務所

■文．顏瓊真

國道三號基隆路段發生走山事件後，勾起大家對山坡地住宅的危機意識，不僅是目前住在山坡地的民眾心裡暗發慌，擔心房價下滑，就連近期靠近或就在山坡地上推 案的建商，心中也暗叫「不妙！」

■林肯大郡倒塌 住戶永遠的痛

走山事件再度喚起民眾對1997年發生在汐止「林肯大郡」倒塌的恐怖記憶，深怕悲劇再度發生；對許多當時的受災戶來說，那是一段「生命難以承受的經歷」， 而對一般人來說，這個教訓，會不會異地再重演？
一位祝姓住戶，事發迄今，聽到「林肯大郡」4個字，仍充滿夢魘，家園毀了，雖然可以搬家，但房貸並未隨著樓塌就灰飛煙滅，至於對目前仍居住在「林肯大郡」 未倒塌社區居民來說，看著過去5年，台北市房價漲翻天，但這裡的房價卻如一灘死水，永無翻身之地。
據一位不願具名的房仲業者說，「林肯大郡」未發生事變前，因為附近有五指山等觀光景點，每坪房價可至13~15萬元，但事變後，目前房價掉到8~9萬元， 問題是「想賣，也賣不出去」，因為根本就沒人接手；如今，再發生走山的「順向坡」問題，這裡更加成為房仲業者的「拒絕往來戶」。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，由於政府沒有一套山坡地住戶的管制機制，恐怕會引起山坡地住宅的恐慌，造成「心理價格」的影響，因為看過去一片山， 究竟是「順向坡」？還是「逆向坡」？即便是「逆向坡」，水土沒保持好，住在上面會不會有危險？都將成為購屋者心中的疑慮，房價就不易上漲。

■山坡地住宅 銀行恐縮房貸

莊孟翰說，有些人喜歡住在山上，享受居高臨下，及推窗而出滿眼的綠意，但發生走山事件，山坡地住宅的房價影響在所難免，尤其銀行對建商位於山坡地建案的土 地融資及建築融資都會緊縮；此外，消費者買山坡地的房子，房貸成數也比不上平地，他建議，消費者可以試著向銀行詢問，哪一區塊的山坡地房子可以貸幾成，就 可以知道銀行目前對山坡地住宅的態度。
台灣房屋首席總經理彭培業表示，如果買在鄰擋土牆第一排及第二排的房子，就要特別小心，而走山事件，已造成山坡地住宅具議價空間。
信義房屋表示，林肯大郡事件發生後，政府全面修訂山坡地開發規範，以往俗稱老丙建的大規模山坡地開發案已經比較少見，而1998年以後的山坡地建築開發管 理也較為完善；另依現行的建築技術規則，一般山坡地坡度超過30度，或順向坡的坡度超過20度，是不可進行開發的，如果消費者對於住宅有所疑慮，可至縣市 政府的建管單位或山坡地開發管理單位，進行詢問。

■買坡地住宅 8大注意事項

不過，一部「地質法」在立法院躺了多年，如今，因國道三號走山事件而受到重視，但該「地質法」是否足夠建立警示機制，又是眾說紛紜，消費者若有意購買山坡 地住宅，該如何自保呢？
台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧提醒，要注意以下事項：
坡度：山坡地的坡度要緩；有陡坡峭壁者不宜。建物周圍上下坡都不宜太陡，有高大的擋土牆或護坡工程設施，不表示安全無虞。
路面：觀察馬路路面是否變形或發生龜裂？
排水系統：社區排水系統要完備，才不至於發生地面積水或基礎土壤積水的不良情況。擋土牆排水孔功能是否正常？排水孔可以降低泥土的含水量，減少土石滑落的 危險。
樑柱：房屋的樑柱是不是出現45度裂縫？這種裂縫代表住家的結構有損傷，必須請結構專家鑑定是否有危險。
緩衝區：住家不要緊鄰山坡，以免土石崩落時沒有緩衝的區域，滑落的土石直接沖刷到住家。住宅的基礎下有高大擋土牆時，要注意查看設計圖，看房屋基礎是否落 在穩固的岩盤或土層上。
建商信譽：選擇信譽佳、口碑好的建商或是營造廠與建築師，因為山坡地住宅所涉及的法令與專業度更高，甚至是要選擇有豐富經驗的建商，對於住宅安全的保障也 將更為提高。
聯外道路：山坡地住宅相對於市區住宅而言，可及性略差，因此，當災害發生時，救難聯外道路就更顯重要，因而要留意山坡地住宅聯外道路的路寬以及有幾條，有 否替代道路等問題。
屋齡：原則上山坡地住宅要注意完工年限，愈久的住宅地基愈顯牢固，建議可以選擇10年以上的山坡地住宅，因為從整地到有人入住，不論是地基密合度，或是社 區耐地震、颱風、豪雨等考驗，都有一定的穩定度，表示該住宅是禁得起考驗、安全性無虞。……

【完整內容及圖表請見《理財周刊》 506期