企業最前線：ｓｏｇｏ進駐 大葉高島屋、新光三越嚴陣以待
撰文：黃玉禎
ｓｏｇｏ進駐 大葉高島屋、新光三越嚴陣以待
天母百貨商圈進入新三國時代
太平洋ｓｏｇｏ百貨天母店敲定五月二十二日開幕，是近兩年大台北地區惟一新增的大型百貨公司，即將在天母地區掀起一場百貨大戰，大葉高島屋、新光三越都嚴陣以待。到底ｓｏｇｏ新館會對天母商圈帶來什麼效應？備受外界矚目！
依傍著成排的綠樹，雙層帷幕玻璃包覆的綠色建築，矗立在兩千五百坪的綠地公園廣場上，這座「千呼萬喚始出來」的太平洋ｓｏｇｏ百貨台北天母店，在籌備五年後，終於將要在五月二十二日開幕了！
雖然比原訂開幕時程晚了半年，也趕不及今年母親節的熱賣檔期，但從宣布開幕的那一刻開始，已引起消費者高度關注，也意味著一場北台北的百貨大戰即將開打。
天母商圈自從一九九四年大葉高島屋成立以來，一直由這區內的惟一一家百貨公司獨霸一方。二○○四年，新光三越和國泰天母購物中心合作，進入天母商圈分食市 場大餅，當時各界一片看好，附近的房地產價格也水漲船高；然而，新光三越天母店業績不如預期，除了開幕當年創造二十五億元業績外，年營業額不進反退，去年 營收僅二十一億餘元，也讓許多布局鄰近店面的投資客損失不小。
賣場分散／新光三越業績不如預期
一位資深百貨業者分析，新光三越天母店，由於分屬兩棟大樓，且營業面積僅七千多坪，較不利經營百貨賣場，加上沒有捷運站可以帶來人潮，所以在新開幕蜜月期 過後，業績就開始下滑。其實在新光三越搶進天母購物中心前，ｓｏｇｏ百貨早先一步已和房東國泰人壽接觸，當時也是考量建築物主體分成兩棟，賣場過於分散且 面積太小，最後忍痛割愛。
這番捲土重來，太平洋ｓｏｇｏ天母店新大樓完全由房東士林電機量身打造。太平洋ｓｏｇｏ百貨天母店店長許淑賢表示，由於天母店是量身訂做，因此格局方正、沒有死角，適合經營百貨商場。
更重要的是，天母店具有交通方便及腹地廣大的優勢，位於中山北路六段及忠誠路一段交叉口，離捷運淡水線芝山站的步行時間只要五分鐘，預期可以打破天母「社區型商圈」的限制，吸引更多的外來客群。
不同於忠孝復興商圈及信義計畫區等都會時尚區，天母是個相當特別的地方，自成一格，除了外國居民多以外，當地居民的消費力十足，也十分注重休閒與家庭生活。天母社區商會會長阮耀斌就表示，天母商圈是一個「社區型商圈」，主要的消費者都以當地居民為主。
拓展客源／大葉高島屋樂觀迎戰
因此，天母商圈面臨轉型危機，再也不能以一個社區型商圈自居。素有天母民眾的後花園、廚房之稱的大葉高島屋百貨，副總經理魏志雄就說，從前來逛百貨公司的 客人，多半是居家服打扮，有的人甚至穿拖鞋就來了！不過，現在大葉高島屋也要拓展新客源。對於ｓｏｇｏ進駐天母商圈，他則樂觀地說，「ｓｏｇｏ等於是在捷 運線上，幫我們把客人帶進天母地區。」
雖然，表面上三家百貨公司都說希望可以「一起把餅做大」，但私底下各家也都拿出渾身解數吸引消費者。
看好潛力／ｓｏｇｏ目標七十億營收
目前，天母百貨市場由開業近十五年的大葉高島屋，以五十三億元的年營收遙遙領先，穩居冠軍寶座；加上新光三越天母店約有二十億元的營業額，總市場規模大約七十多億元。
而新進場的太平洋ｓｏｇｏ則喊出第一年四十五億元的營業目標，許淑賢以過去ｓｏｇｏ開店經驗推估，第二年預期會有一成以上成長，五、六年之後後進入「高原期」，應可接近ｓｏｇｏ復興館年營業額七十億元的水準。
許淑賢表示，ｓｏｇｏ加入天母商圈，勢必會瓜分另外兩家的業績，不過也同時把整體市場做大，三家雖同為日系百貨，但各自有區隔：大葉高島屋客層年齡層較 高，以家庭生活為主；新光三越強調娛樂與時尚，鎖定年輕客層；ｓｏｇｏ則主攻上班族、女性族群，但也因地制宜加入大量生活雜貨、家用商品，強調是為家庭規 畫的百貨賣場，另外餐飲也是重點項目。
共存共榮／中小型商店期待人潮
百貨大戰打不完，當地的商家也受到波及。魏志雄表示，當年新光三越進入天母商圈，對高島屋業績幾無影響，反而是搶食了附近店家商機，但新光三越缺乏的餐飲這塊，反倒使得附近餐廳日益興盛，顯示百貨公司與附近店家的依存具有高度相關，而互補性也相對重要。
因此，大型百貨進駐是否會衝擊當地個人經營的中小型商店，也是值得關注的焦點之一。對此，業者多樂觀表示，只要商品有區隔性、商品力夠，就有競爭力，並不 擔心會因為百貨進駐而流失客源，反而期待百貨帶來人潮，發揮群聚效應與集客力，讓附近商家與百貨公司一起「共存共榮」。...（精采完整內文請見《今周 刊》647期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
士林電機資產活化拔頭籌
素有「士林三寶」之稱的士林電機、士林紙業和新光紡織，在台北市士林區擁有龐大的土地資產，常被視為「老牌資產股」，資產股的題材炒了1、20年，士林電機終於端出成果。
除較早開發完成、在1997年前啟用的士電仰德大樓外，位在天母中山北路以及忠誠路口士電舊廠的兩棟大樓，近期更陸續完工驗收，其中一棟出售給中鼎大樓；另一棟出租給sogo天母店，資產題材持續發酵。
中鼎大樓是一棟地上17樓、地下3層的建築，樓地板面積為10650坪，士電以48億元售予中鼎，估計可獲利20億元以上，最快將在今年第2季入帳。
sogo天母店為地上8樓、地下4層的鋼骨建築，百貨賣場從b1到8樓，b2到b4為停車場，全館營業面積含停車場超過14000坪，租金採「包底抽成」 的方式，第一年的租金不得少於2.64億元（預估最低營收44億元的6％），第二年以後不得少於3.3億元（預估最低營收55億元的6％）。另外停車場每 年租金2100萬元。
預計sogo天母店第一年貢獻給士電的租金至少在2.85億元以上，第二年起則至少在3.51億元以上。由於sogo的租約長達20年，士電因資產活化有成，可望長期坐收穩定收益。
天母三大百貨巨頭
項目 大葉高島屋 新光三越天母店 太平洋sogo天母店
成立時間 1994年 2004年 2009年
董事長 黃萬金 吳東興 黃晴雯
主要股東及 台灣羽田機械50% 新光集團55% 遠百45.86%
持股比率 高島屋33.4% 日商三越45%
統一集團16.6%
營業面積 約8500坪 兩棟合計7285坪 8925坪
2008年營業額 約53億元 約20億元 估第一年45億元
台灣其他分店 無 17家 8家
■《今周刊》647期
撰文：黃玉禎
ｓｏｇｏ進駐 大葉高島屋、新光三越嚴陣以待
天母百貨商圈進入新三國時代
太平洋ｓｏｇｏ百貨天母店敲定五月二十二日開幕，是近兩年大台北地區惟一新增的大型百貨公司，即將在天母地區掀起一場百貨大戰，大葉高島屋、新光三越都嚴陣以待。到底ｓｏｇｏ新館會對天母商圈帶來什麼效應？備受外界矚目！
依傍著成排的綠樹，雙層帷幕玻璃包覆的綠色建築，矗立在兩千五百坪的綠地公園廣場上，這座「千呼萬喚始出來」的太平洋ｓｏｇｏ百貨台北天母店，在籌備五年後，終於將要在五月二十二日開幕了！
雖然比原訂開幕時程晚了半年，也趕不及今年母親節的熱賣檔期，但從宣布開幕的那一刻開始，已引起消費者高度關注，也意味著一場北台北的百貨大戰即將開打。
天母商圈自從一九九四年大葉高島屋成立以來，一直由這區內的惟一一家百貨公司獨霸一方。二○○四年，新光三越和國泰天母購物中心合作，進入天母商圈分食市 場大餅，當時各界一片看好，附近的房地產價格也水漲船高；然而，新光三越天母店業績不如預期，除了開幕當年創造二十五億元業績外，年營業額不進反退，去年 營收僅二十一億餘元，也讓許多布局鄰近店面的投資客損失不小。
賣場分散／新光三越業績不如預期
一位資深百貨業者分析，新光三越天母店，由於分屬兩棟大樓，且營業面積僅七千多坪，較不利經營百貨賣場，加上沒有捷運站可以帶來人潮，所以在新開幕蜜月期 過後，業績就開始下滑。其實在新光三越搶進天母購物中心前，ｓｏｇｏ百貨早先一步已和房東國泰人壽接觸，當時也是考量建築物主體分成兩棟，賣場過於分散且 面積太小，最後忍痛割愛。
這番捲土重來，太平洋ｓｏｇｏ天母店新大樓完全由房東士林電機量身打造。太平洋ｓｏｇｏ百貨天母店店長許淑賢表示，由於天母店是量身訂做，因此格局方正、沒有死角，適合經營百貨商場。
更重要的是，天母店具有交通方便及腹地廣大的優勢，位於中山北路六段及忠誠路一段交叉口，離捷運淡水線芝山站的步行時間只要五分鐘，預期可以打破天母「社區型商圈」的限制，吸引更多的外來客群。
不同於忠孝復興商圈及信義計畫區等都會時尚區，天母是個相當特別的地方，自成一格，除了外國居民多以外，當地居民的消費力十足，也十分注重休閒與家庭生活。天母社區商會會長阮耀斌就表示，天母商圈是一個「社區型商圈」，主要的消費者都以當地居民為主。
拓展客源／大葉高島屋樂觀迎戰
因此，天母商圈面臨轉型危機，再也不能以一個社區型商圈自居。素有天母民眾的後花園、廚房之稱的大葉高島屋百貨，副總經理魏志雄就說，從前來逛百貨公司的 客人，多半是居家服打扮，有的人甚至穿拖鞋就來了！不過，現在大葉高島屋也要拓展新客源。對於ｓｏｇｏ進駐天母商圈，他則樂觀地說，「ｓｏｇｏ等於是在捷 運線上，幫我們把客人帶進天母地區。」
雖然，表面上三家百貨公司都說希望可以「一起把餅做大」，但私底下各家也都拿出渾身解數吸引消費者。
看好潛力／ｓｏｇｏ目標七十億營收
目前，天母百貨市場由開業近十五年的大葉高島屋，以五十三億元的年營收遙遙領先，穩居冠軍寶座；加上新光三越天母店約有二十億元的營業額，總市場規模大約七十多億元。
而新進場的太平洋ｓｏｇｏ則喊出第一年四十五億元的營業目標，許淑賢以過去ｓｏｇｏ開店經驗推估，第二年預期會有一成以上成長，五、六年之後後進入「高原期」，應可接近ｓｏｇｏ復興館年營業額七十億元的水準。
許淑賢表示，ｓｏｇｏ加入天母商圈，勢必會瓜分另外兩家的業績，不過也同時把整體市場做大，三家雖同為日系百貨，但各自有區隔：大葉高島屋客層年齡層較 高，以家庭生活為主；新光三越強調娛樂與時尚，鎖定年輕客層；ｓｏｇｏ則主攻上班族、女性族群，但也因地制宜加入大量生活雜貨、家用商品，強調是為家庭規 畫的百貨賣場，另外餐飲也是重點項目。
共存共榮／中小型商店期待人潮
百貨大戰打不完，當地的商家也受到波及。魏志雄表示，當年新光三越進入天母商圈，對高島屋業績幾無影響，反而是搶食了附近店家商機，但新光三越缺乏的餐飲這塊，反倒使得附近餐廳日益興盛，顯示百貨公司與附近店家的依存具有高度相關，而互補性也相對重要。
因此，大型百貨進駐是否會衝擊當地個人經營的中小型商店，也是值得關注的焦點之一。對此，業者多樂觀表示，只要商品有區隔性、商品力夠，就有競爭力，並不 擔心會因為百貨進駐而流失客源，反而期待百貨帶來人潮，發揮群聚效應與集客力，讓附近商家與百貨公司一起「共存共榮」。...（精采完整內文請見《今周 刊》647期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
士林電機資產活化拔頭籌
素有「士林三寶」之稱的士林電機、士林紙業和新光紡織，在台北市士林區擁有龐大的土地資產，常被視為「老牌資產股」，資產股的題材炒了1、20年，士林電機終於端出成果。
除較早開發完成、在1997年前啟用的士電仰德大樓外，位在天母中山北路以及忠誠路口士電舊廠的兩棟大樓，近期更陸續完工驗收，其中一棟出售給中鼎大樓；另一棟出租給sogo天母店，資產題材持續發酵。
中鼎大樓是一棟地上17樓、地下3層的建築，樓地板面積為10650坪，士電以48億元售予中鼎，估計可獲利20億元以上，最快將在今年第2季入帳。
sogo天母店為地上8樓、地下4層的鋼骨建築，百貨賣場從b1到8樓，b2到b4為停車場，全館營業面積含停車場超過14000坪，租金採「包底抽成」 的方式，第一年的租金不得少於2.64億元（預估最低營收44億元的6％），第二年以後不得少於3.3億元（預估最低營收55億元的6％）。另外停車場每 年租金2100萬元。
預計sogo天母店第一年貢獻給士電的租金至少在2.85億元以上，第二年起則至少在3.51億元以上。由於sogo的租約長達20年，士電因資產活化有成，可望長期坐收穩定收益。
天母三大百貨巨頭
項目 大葉高島屋 新光三越天母店 太平洋sogo天母店
成立時間 1994年 2004年 2009年
董事長 黃萬金 吳東興 黃晴雯
主要股東及 台灣羽田機械50% 新光集團55% 遠百45.86%
持股比率 高島屋33.4% 日商三越45%
統一集團16.6%
營業面積 約8500坪 兩棟合計7285坪 8925坪
2008年營業額 約53億元 約20億元 估第一年45億元
台灣其他分店 無 17家 8家
■《今周刊》647期
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