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承購地上權住宅 置產另類新選擇
設定地上權的住宅，雖然還未普遍化，但對一些自備款不多，卻想居住在市中心的都會族來說，已成為購屋的新選擇，但如何投資，卻是一門新功課。
█文．顏瓊真
啥米？在台北火車站旁，新成屋一坪只要35萬元，怎麼這麼便宜？」你以為這不可能嗎？
這可是真的！相對於台北火車站附近新大樓房價每坪都要70~80萬元，35萬元一坪的房子真的很便宜，但前者是大家通常所說的「有土斯有財(買地又買屋)」的房子；而後者，卻只有取得住在「設定地上權」上面的「租賃權」，因此，能比一般的市價便宜一半以上。
█有土斯有財VS.設定地上權
在台北車站北邊，由日勝生所興建、預售，創下熱銷的「交九聯合開發BOT案── 京站」，是一個全新置產的新觀念，該案承購住戶使用期限只到民國143年1月25日止，是國內首創、預售45年「租賃權」的建案案例，其每年都要繳納「地 租和房屋稅」，但到期後，地主(台北市政府)將無償回收，也就是說，愈接近到期日，轉手價值愈低，房子愈住愈沒有價值。
此外，「京站」和一般地上權住宅不同，屋主不但沒有「土地所有權」，連「房屋所有權」都要交付指定銀行，並信託為銀行所有，消費者簽訂的契約性質是民法債權編的「租賃權」，而不是「物權契約」。
如果你看了，還是霧煞煞，不懂「設定地上權」的房子愈住愈沒價值，為何還有人要買進呢？且聽聽專家們的分析。
█土地開發3模式 投資看優缺點
太平洋房屋副總經理李珠華表示，現行的房屋買賣種類共可分為：
1.一般房屋：也就是大家所熟悉的「有土斯有財」，既買地又買屋。
2.「設定地上權」房子：而這又分為：
A.「地上使用權」：買屋不買地。
B.「地上租賃權」：設定地上權的BOT案(如京站)，既不買屋，也不買地。
一般來說，「地上權住宅」的每坪單價會低於一般行情，但因為沒有土地產權，銀行貸款成數也較低(僅約4~6成)，加上「地上權住宅」會隨著土地承租的期限愈來愈接近、價格愈來愈低，形成不可忽視的風險。
「不買屋，也不買地」的租賃權案，購買者沒有「土地所有權」，也沒有「地上建物所有權」，承購者只能拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。
不過，京站的承購戶能得到京城銀行的放貸，主要還是靠建商的知名度及信用，跟銀行打交道後的結果，但如果當初買預售屋的第一手屋主釋出，接手的第二手還能不能享有京城銀行所給的房貸，就是未定數。
█都會地區 地上權有市場
中信房屋副總經理劉天仁表示，在「京站」之前，台北市出現不少件「地上使用權」的建案，如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。
劉天仁表示，地上權住宅各有優缺點，但不管是「地上使用權」或「地上租賃權」的房地產都不普遍，在台灣目前多以50年作為設定年限，土地使用年限一到，住 戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲而上漲，但對於「地上權住宅」來說，隨著土地承租期限逐年屆臨，使用年限縮短，房屋價格反而會 愈來愈低。
此外，雖然沒有土地所有權，但承購戶每年仍需要繳交公告地價約5％(通常為1.5~10％)的地租和房屋稅，也是一筆花費，該類產品是「租賃」概念，地上 權房屋是「租地買屋」，租賃權房屋是「租地也租屋」，因此包括貸款成數、稅賦、轉手性都和一般產品不同，這些都算隱藏成本，民眾購買時應選擇適合自己需 求，一併列入考量。
█較市價低 年輕都會族搶進
但為何市面上還是有不少「地上權住宅」？太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，地上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳 納房屋稅和土地租賃費。但因銷售時，只販賣「房屋本身」及土地的使用權利，故與同區段內其他個案相比，擁有較便宜的優勢，一般地上權住宅，預售屋比區域行 情至少可以低2~3成以上，可說能以相對的低價入主市中心精華地段，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮。
以2004年松山區南京東路五段的「南京333」為例，基地面積約65坪的商三用地，土地產權屬於國有財產局，承租年限為50年，鄰近區域預售行情每坪約 33~42萬元，但建商卻以27~29萬元的價格推出，讓想入主此地段卻預算不足的年輕族群趨之若鶩，個案在短期內銷售一空。
至於「京華DC」，周邊生活機能佳，且小坪數產品總價約300萬元，市場上也頗為搶手，目前行情已接近甚至高出預售行情，該案多數為附近上班族購買，7成左右買下來出租，投資報酬率至少7~8％；「寶成河畔皇家」靠近南松山，地點雖離市中心遠，但租金報酬率仍有4~5％。
█銀貸不易 小坪數投資較優
地上權住宅，其土地大多是向國有財產局租地，採1年1繳，和房屋稅一樣，會有繳費通知寄到戶籍地，以「寶成河畔皇家」為例，年繳地租約36000元；和地價稅相比，是否划算，消費者要多撥算盤。
再則土地承租期最多50年，前20年的黃金期後，只剩30年可以用，貸款成數會愈來愈低；屋齡5年約貸到6~7成，若超過20年還要轉手，貸款成數會更少，貸款成數少，可以買的人就少，房子就不容易脫手了。
雖然地上權產品因無土地產權，銀行貸款成數較保守，僅約4~6成，但相對套房總價較低，即使需付出較高自備款，算起來仍在一般人可負擔的範圍內，因此投資地上權產品，仍以小坪數為宜。
其次，雖然地上權住宅只有50年的使用年限，不過一般住滿50年的機率並不高，只有在逼近使用期滿時，才會影響轉手價格。
█評估風險 地段影響價格及投報率
李珠華也認為，地上權房子是大多數年長者無法接受的產品，以台北地區的案例來看，似乎以40歲以下為主要購買客層(財力上擁有決定權者)，而地段是影響價格、租金報酬率，以及轉手難易度最關鍵因素，購買者可以出租住宅，或做為商辦用途的房子為優先考量點……
但是，消費者在購買此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？並充分評估自己是否能承擔受益權在法律上的保障效力、受益權房屋的市場特殊性、受益權貸款困難等風險。（更完整精采內容，請見《理財周刊》第473期，全國連鎖商店均有銷售）
設定地上權的住宅，雖然還未普遍化，但對一些自備款不多，卻想居住在市中心的都會族來說，已成為購屋的新選擇，但如何投資，卻是一門新功課。
█文．顏瓊真
啥米？在台北火車站旁，新成屋一坪只要35萬元，怎麼這麼便宜？」你以為這不可能嗎？
這可是真的！相對於台北火車站附近新大樓房價每坪都要70~80萬元，35萬元一坪的房子真的很便宜，但前者是大家通常所說的「有土斯有財(買地又買屋)」的房子；而後者，卻只有取得住在「設定地上權」上面的「租賃權」，因此，能比一般的市價便宜一半以上。
█有土斯有財VS.設定地上權
在台北車站北邊，由日勝生所興建、預售，創下熱銷的「交九聯合開發BOT案── 京站」，是一個全新置產的新觀念，該案承購住戶使用期限只到民國143年1月25日止，是國內首創、預售45年「租賃權」的建案案例，其每年都要繳納「地 租和房屋稅」，但到期後，地主(台北市政府)將無償回收，也就是說，愈接近到期日，轉手價值愈低，房子愈住愈沒有價值。
此外，「京站」和一般地上權住宅不同，屋主不但沒有「土地所有權」，連「房屋所有權」都要交付指定銀行，並信託為銀行所有，消費者簽訂的契約性質是民法債權編的「租賃權」，而不是「物權契約」。
如果你看了，還是霧煞煞，不懂「設定地上權」的房子愈住愈沒價值，為何還有人要買進呢？且聽聽專家們的分析。
█土地開發3模式 投資看優缺點
太平洋房屋副總經理李珠華表示，現行的房屋買賣種類共可分為：
1.一般房屋：也就是大家所熟悉的「有土斯有財」，既買地又買屋。
2.「設定地上權」房子：而這又分為：
A.「地上使用權」：買屋不買地。
B.「地上租賃權」：設定地上權的BOT案(如京站)，既不買屋，也不買地。
一般來說，「地上權住宅」的每坪單價會低於一般行情，但因為沒有土地產權，銀行貸款成數也較低(僅約4~6成)，加上「地上權住宅」會隨著土地承租的期限愈來愈接近、價格愈來愈低，形成不可忽視的風險。
「不買屋，也不買地」的租賃權案，購買者沒有「土地所有權」，也沒有「地上建物所有權」，承購者只能拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。
不過，京站的承購戶能得到京城銀行的放貸，主要還是靠建商的知名度及信用，跟銀行打交道後的結果，但如果當初買預售屋的第一手屋主釋出，接手的第二手還能不能享有京城銀行所給的房貸，就是未定數。
█都會地區 地上權有市場
中信房屋副總經理劉天仁表示，在「京站」之前，台北市出現不少件「地上使用權」的建案，如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。
劉天仁表示，地上權住宅各有優缺點，但不管是「地上使用權」或「地上租賃權」的房地產都不普遍，在台灣目前多以50年作為設定年限，土地使用年限一到，住 戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲而上漲，但對於「地上權住宅」來說，隨著土地承租期限逐年屆臨，使用年限縮短，房屋價格反而會 愈來愈低。
此外，雖然沒有土地所有權，但承購戶每年仍需要繳交公告地價約5％(通常為1.5~10％)的地租和房屋稅，也是一筆花費，該類產品是「租賃」概念，地上 權房屋是「租地買屋」，租賃權房屋是「租地也租屋」，因此包括貸款成數、稅賦、轉手性都和一般產品不同，這些都算隱藏成本，民眾購買時應選擇適合自己需 求，一併列入考量。
█較市價低 年輕都會族搶進
但為何市面上還是有不少「地上權住宅」？太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，地上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳 納房屋稅和土地租賃費。但因銷售時，只販賣「房屋本身」及土地的使用權利，故與同區段內其他個案相比，擁有較便宜的優勢，一般地上權住宅，預售屋比區域行 情至少可以低2~3成以上，可說能以相對的低價入主市中心精華地段，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮。
以2004年松山區南京東路五段的「南京333」為例，基地面積約65坪的商三用地，土地產權屬於國有財產局，承租年限為50年，鄰近區域預售行情每坪約 33~42萬元，但建商卻以27~29萬元的價格推出，讓想入主此地段卻預算不足的年輕族群趨之若鶩，個案在短期內銷售一空。
至於「京華DC」，周邊生活機能佳，且小坪數產品總價約300萬元，市場上也頗為搶手，目前行情已接近甚至高出預售行情，該案多數為附近上班族購買，7成左右買下來出租，投資報酬率至少7~8％；「寶成河畔皇家」靠近南松山，地點雖離市中心遠，但租金報酬率仍有4~5％。
█銀貸不易 小坪數投資較優
地上權住宅，其土地大多是向國有財產局租地，採1年1繳，和房屋稅一樣，會有繳費通知寄到戶籍地，以「寶成河畔皇家」為例，年繳地租約36000元；和地價稅相比，是否划算，消費者要多撥算盤。
再則土地承租期最多50年，前20年的黃金期後，只剩30年可以用，貸款成數會愈來愈低；屋齡5年約貸到6~7成，若超過20年還要轉手，貸款成數會更少，貸款成數少，可以買的人就少，房子就不容易脫手了。
雖然地上權產品因無土地產權，銀行貸款成數較保守，僅約4~6成，但相對套房總價較低，即使需付出較高自備款，算起來仍在一般人可負擔的範圍內，因此投資地上權產品，仍以小坪數為宜。
其次，雖然地上權住宅只有50年的使用年限，不過一般住滿50年的機率並不高，只有在逼近使用期滿時，才會影響轉手價格。
█評估風險 地段影響價格及投報率
李珠華也認為，地上權房子是大多數年長者無法接受的產品，以台北地區的案例來看，似乎以40歲以下為主要購買客層(財力上擁有決定權者)，而地段是影響價格、租金報酬率，以及轉手難易度最關鍵因素，購買者可以出租住宅，或做為商辦用途的房子為優先考量點……
但是，消費者在購買此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？並充分評估自己是否能承擔受益權在法律上的保障效力、受益權房屋的市場特殊性、受益權貸款困難等風險。（更完整精采內容，請見《理財周刊》第473期，全國連鎖商店均有銷售）
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