一條高鐵、兩條捷運，外加大財團
10月底高鐵即將通車，北台灣捷運「路網」成形，
再加上財團主導大型土地開發案快速啟動，
三大利多加持，市場追價買盤湧現，預估房市行情將再走高！
文‧胡秀珠
時速高達300公里的高速鐵路即將在今年10月底通車，各車站緊鑼密鼓地趕工中......。竹北六家高鐵車站人聲鼎沸，中午吃飯時間一到，工人們暫時放下手邊的工作，圍過來排隊領著阿桑提來的便當，有雞腿、排骨、牛肉等，各式菜色齊全。在這群工人中，阿城是其中一員。
皮膚黝黑、年近50歲的阿城，在六家土生土長；此時，阿城努力地扒著飯，操著客家口音邊吃邊說：「熬了10年，終於要熬出頭了。」守著近千坪的祖產，阿城以打零工維生，隨著土地飆漲，最近打算賣掉土地，拿著老本過下半輩子；類似阿城的人，創造了一個個的「高鐵傳奇」。
高鐵通車 房地產還會再漲
歷經長達10年的空頭，台灣房地產市場自2003年SARS疫情之後起漲；在高油價、低利率的推波助瀾下推案量創新高，房價年年上漲，平均漲幅高達3成，部分地區單價迭創新高。隨著高鐵即將完工通車、機場捷運及大台北都會捷運「路網」成形，加上財團為活化資產，大面積土地開發案如雨後春筍般地冒出，在這三大利多加持，市場追價買盤湧現，預估台灣房市將再漲一波！
9月13日，珊珊颱風來襲前夕，素有「風城」之稱的新竹，果然不是浪得虛名。風沙夾著大量塵土，吹得讓人眼睛都睜不開。放眼望去，在六家高鐵特區的310公頃開發面積上，共有30、40處工地正在大興土木。
高鐵即將通車，對於竹北人而言，是一個翻身的大好時機。高鐵不僅為竹北人帶來了商機、就業機會，更養出了為數不少的「田喬仔」。
一條高鐵 創造4700個富翁
六家高鐵特區，從一文不值的農地到搶翻天的建地，商業區土地更翻了好幾番，每坪預售價格已狂飆上50萬元，媲美台北市信義計畫區的房價。竹北的六家人堅信：在高鐵通車後，隨著人潮湧現，房地產還會再漲！
高鐵確實有點石成金的魔力。根據北區房屋不動產研究室調查，五大高鐵特定區各時點的地價變化，發現從民國85年迄今，隨著公有地徵收及變更，土地價格從農地的6、7千元起漲，飆漲到數十萬元一坪，農民身價暴漲，共創造出4700個億萬富翁，阿城也是其中之一；在北、中、南五大高鐵站區中，以新竹六家站區的商業區地價成長倍數，居全國之冠，高達74.3倍，每坪土地由7千元，暴漲至50萬元。
「竹北房地產市場熱絡的情況，可以說是新竹縣10年來的經濟奇蹟」，民國81年進公司，10年來看到投資客不斷追價，土地價格一日數變的北區房屋竹北高鐵直營公司副總經理黃勝源說。黃勝源接著表示，以位於站區的商業區土地而言，一筆土地，去年每坪價格是34萬元、今年3月飆到43萬元，6月東陞建設以總價10億元，每坪50.5萬元的天價購入。
預估在高鐵通車後，政府規畫的「生物醫學園區」、「璞玉計畫」、加上45公頃的臺灣大學分校規畫用地等大型開發計畫陸續動工，必定吸引企業進駐、就業人口湧入，大量開發促進商業發展的情況下，黃勝源樂觀預估，六家土地肯定還有近2成的漲幅。
中信房屋縣政加盟店店長何治憲也表示，自高鐵車站決定落腳六家，這些年來，土地價格不斷炒高，包括地主、建商、房仲業、投資客，所有的人都賺翻了。他說：「高鐵特區商二區一塊200坪土地，從簽約到過戶，需要花上1至1個半月的時間；但因一地難求，在過戶期間，投資客賺了1、2萬元就跑，土地在投資客手上拋來拋去，到過戶之前，已轉手7個人。」土地價格也在過程中，由每坪不到20萬元，一路炒高到35萬元。
看好竹北房市潛力，房仲業大軍部署。幾乎走三、五步路就有一家房仲公司，在總人口數約11萬人的竹北市，擠進近百家房仲業；竹北儼然成為台北市之外的房地產一級戰區。
桃園青埔 成投資客天堂
最近這股高鐵土地炒作風，也吹進桃園青埔站區。高鐵通車後，台北到桃園只要20分鐘，可能連椅子都還沒有坐熱，就要下車了；加上機場捷運交會，距離台北近，現在即使土地的漲幅落後六家，但是，投資客看好其市場爆發力，已轉戰至青埔特區。
中信房屋桃園高鐵加盟店店東廖俊發表示，近3、4個月來，台北縣市的投資客大量湧入，鎖定100-500坪的土地投資，推估桃園高鐵車站周邊區域土地交易每月可達100筆以上；自5月以來，每坪土地已漲了4萬元左右。「雖然，台北在倒扁圍城，但是，青埔人可是忙著看屋，」廖俊發笑著說。
以建商在機場捷運附近近3千坪土地，規畫12層樓的住商大樓為例，在鐵皮圈出基地之後，一周內18戶、總價900-1200萬的店面搶購一空！
捷運成路網 房價攀高
高鐵熱潮帶來的房市狂飆並非全面齊漲。房仲業者表示，板橋、台中及高雄三大都會區，以舊商圈為中心的生活圈具備良好生活機能，但高鐵車站周邊因為新商圈部落尚未成形，短期發展潛力受限，上漲空間也有限。
除了高鐵，都會區大眾運輸系統形成的「路網」，也為衛星城鎮的房市注入活水。繼台北捷運土城線通車後，南港線、信義線也將陸續動工，「一高（中山高速公路）、二高（第二高速公路）、三捷運、四雪隧（雪山隧道）、五高鐵」，北區房屋首席總經理彭培業表示，建商的布局離不開交通命脈，交通、學區、人口集中的地區，都是支撐房價不墜的關鍵。
逐「捷運」而居，也可望大發利市。在捷運沿線推出近500億元建案的日勝生科技公司總經理陳慶洪強調，隨著大都會路網成形，捷運站區不動產，「房價漲會跟著漲」、「房價跌不會跟著跌，」抗跌性高、增值空間大，也吸引投資人進駐。
「大台北地區房價跟著捷運走，」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰觀察，距離捷運站10分鐘路程的個案，都有買氣。隨著捷運向外延伸，包括淡水、板橋、南港的個案房價，均創了每坪40萬元的歷史天價，內湖更出現50萬元一坪的新高行情。
「房價跟著捷運走，要走到哪兒去？」何者是捷運沿線最具「漲勢」的地段，也是投資人最關心的焦點。彭培業說，有一個重要的參考指標可作依循，即從台北車站往淡水、新店、板橋等捷運沿線各數10站，簡單來說，就是票價30元可以到的地點，如淡水線到唭哩岸、新店線到七張、板南線到永寧等，花同樣的錢、差不多的通勤時間，房價卻有極大差異，目前淡水一坪23萬元、七張18萬元、永寧只有12萬元左右。
「隨著交通基礎建設的發展，台灣的都會房價會趨於扁平化，」彭培業大膽預期，也就是說，捷運周邊的房價會隨著捷運通車而有一波漲勢。莊孟翰也說，南港線、內湖線、陸續在民國97年、98年通車，現階段建商已紛紛布局卡位，要留意的是，推案量是否過大，以淡水而言，建案太多，供需一旦失衡，價格就不容易上揚；三峽地區，遠雄集團進行造鎮計畫，是否也形成餘屋過多的情況，都是投資人應注意避開的區段。
大面積土地開發 活化資產
在高鐵、捷運系統成形下，大面積土地開發案為區域房價再推升一把。汽車大廠裕隆公司在新店廠B區的2.7萬坪土地上，將興建每坪超過30萬元的「豪宅」；中華電信在9月1日也宣布：將釋出大量土地合建，活化旗下遍布全省的400多公頃土地；坐擁全省近180公頃土地的台肥，也決定投入不動產多角化經營，計畫發行不動產投資信託憑證（REITs），提高投資收益；而南港輪胎的9千多坪土地，也等著老店新開。
老廠房、都市更新及土地開發的商機，帶動周邊房價的比價效應，以鄰近信義、內湖區的南港區而言，原本每坪房價與內湖低了2、3萬，是「台北市最後一塊低價地」，但隨著南港經貿園區的發展，台鐵南港車站特區的開發，加上台鐵、高鐵、捷運三鐵共構在99年底完成，讓南港區蛻變成「明日之星」，房價一夕飆漲，每坪行情價飆上40萬元。
台北市的精華地段一地難求，國有地標售頻創天價，建商轉而以合建或都市更新計畫中尋求商機，降低成本，而原本低矮、擁擠的眷舍、平房，透過都市更新計畫，能夠搭上開發列車，更能創造價值，在政府政策積極推動、建商樂於配合的情況下，一則則「荒土變黃金」的傳奇故事，正不斷上演中。
台灣房地產過熱了嗎？
全球房地產市場面臨泡沫化的危機，台灣房市是否過熱？政治大學地政系教授張金鶚認為，國內利率水準仍處於低檔，房地產市場雖然有部分地區出現炒作現象，但整體而言並未過熱，呈現穩健走勢。淡江大學產經系副教授莊孟翰也說，市場區隔愈顯重要，選擇投資標的要看區域、看產品、看價格，在自有住宅高達86.8%的情況下，房地產全面齊漲的時代已過。
就價格來看，台北都會區房價已創歷史新高，但市場追價買盤持續推升，房價似乎「看回不回」，如何觀察房市是否出現警訊。
信義房屋企研室協理張欣民提出3個指標。首先，觀察建商的預售推案量及銷售情況；其次是空屋率是否過高；最後，觀察投資客的比重是否太高。以928黃金大檔，全省的推案量高達1600億元來看，銷售情況如何，是重要觀察指標。一旦投資客的比重超過3成，顯示炒風已起，風險過大，不宜再追高。
房地產已經熱了3年，未來的續航力道如何？金融、房地產業者均抱持審慎樂觀的看法。經常往來兩岸的台灣工業銀行董事長駱錦明說，去年透過金門小三通往來的人次只有56萬人次、今年增加至80萬人次，明年預估突破百萬人次；2008年，若兩岸三通實現，對於房地產會有正面影響。
12歲移民美國、5年前回台工作的南山人壽公司會計部副總經理陳進昌賣掉美國的房子，打算在台置產；每周會去預售工地看房子的他說，比起東京、紐約、香港等地房價，美國房地產6年來平均漲2成，台北的房價還算平穩；只要秉持是自住型、價格合理的兩項原則，風險都不會太高。
涵碧樓老闆、鄉林建設董事長賴正鎰也認為，台灣房價漲幅相對落後；他樂觀地表示：「這股房產炒風，將可延燒到2010年。」
投資房地產趁勢而為，不應一再錯過。在房市初升段未進場，如何在確定景氣大幅翻升的主升段中獲利？就看個人智慧了。（文．胡秀珠）
載自理財周刊
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