新地產賺錢王
撰文 宋秉忠、李建興
兩年前，要在中國房地產賺錢，要到北京、上海，現在，想在中國房地產賺到大錢，要離開北京、上海。數千人排隊買房、房價兩位數飆漲、愛買幾套房就買幾套房、今天買明天賣，這些以往只在北京、上海看到的景象，現在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。
八月盛夏，上海和台北一樣的高溫，但景氣卻是一個熱、一個冷。
上海火車站計程車停靠處前，等車的人龍已經排到五十公尺長，許多乘客已經等了半個多小時，還等不到計程車。台北火車站前的計程車停靠處，排班的計程車已經排到五十公尺長，許多司機已經排了一個多小時的班，還載不到一位乘客。
乘客等不到計程車的情形，現在已經從北京、上海、廣州、深圳等一線城市，延燒到許多名不見經傳的二線城市。
兩位台灣旅客在導演劉家昌經營的昆山朋德酒店叫計程車，等了老半天，終於來了一輛連車門都鏽蝕的破舊計程車，請他再等個五分鐘，沒想到司機二話不說，開著車就走。生意太多，沒空等人。
昆山司機的有恃無恐反映出中國房地產「遍地開花」的現況。
自從○一年，中國開始實施境內外人士以同樣價格購房的「內外銷房併軌」以來，管轄昆山的蘇州房價已經漲了一倍多，漲幅遠超過上海等一線城市。其他二線城市像杭州房價漲幅也超過上海，反倒是北京、深圳、廣州等一線城市的房價漲幅，近五年來甚至低於全中國平均水平。
上海房市盛況不再
投資上海辦公樓 報酬率已成負數
現在，想要看到民眾排隊買房的盛況，只有到二線城市；想要追求二位數投資報酬率，只有到二線城市。
不動產顧問公司仲量聯行今年公布的研究報告（中國城市三十強：中國新興城市），在中國境內外房地產界引發廣泛討論，報告直截了當地點名：現在只有二線房地產才能賺到錢。
（中國城市三十強）的研究主持人何恩凱是台灣人，他表示，九五年，上海辦公樓的租金投資報酬率還有八％至九％，但現在即使是市中心，辦公樓的租金投報率平均只有六％。由於目前房貸利率將近七％，基本上在上海買辦公樓出租，投報率已經是負的。相形之下，二線城市的房地產投報率就比上海高。
為因應外商對二線房地產市場的需求，何恩凱麾下的十六位研究員，已經有十人分赴十個二線城市，調查當地房市。從今年第三季起，仲量聯行每季將公布十個二線城市的房地產指標。
外資、港資風向轉
外商布局比重 二線房市超越一線
外商看到了這一趨勢，並調整了他們在中國房地產市場上的布局。像○四年，外商投資二線房地產的資金比重只有三八．四％，○五年提高到四五．五％，○六年超過一線城市，達到五七．一％。
曾經整整十二年堅持不到上海以外發展的香港恆隆地產，因為上海市政府執行拆遷不力，而於○五年宣布暫不投資上海，轉而投資一七○○億台幣到二線城市蓋十八座商用大樓。
由於台灣政府限制房地產上市公司到中國投資，在資金實力不及港商的情況下，成功的台灣開發商更是絕大部分集中在二線城市。
例如李孟益的順邁集團在哈爾濱發跡，近五年推案總金額在一百億元人民幣以上，就連中國商務部長薄熙來在擔任大連市長時，都曾經親自邀請他參加大連的城市開發。蔡長材的華敏集團資產近百億元人民幣，雖然發跡於上海，但早在○五年就把投資的觸角伸向昆山、成都、桂林。其他得意於二線城市的台商還包括蘇州的德鑫集團、徐州的漢東建設、天津的凱華房地產開發、昆山的中貿房地產等。
小台商的淘金地
土地成本低於一線城 台商獲利關鍵
凱華房地產開發公司董事長丁鯤華一針見血點出，財力有限的台商只有在二線城市才能賺到錢。以天津為例，一平米（一坪約等於三．三平米）的土地價格約人民幣十萬元，五千平米就要人民幣五億元，約二十多億台幣。一平米的房屋，土地成本要人民幣五千元，建設成本人民幣三千到三五○○元，各種稅費約人民幣五百元，總成本約人民幣八五○○元到九千元，這類房子在天津的行情為一平米人民幣一萬元左右，換言之，開發商的利潤只有一○％到一五％。
土地成本成為台灣開發商獲利的關鍵，丁鯤華估計，一線城市土地成本與開發總成本是一比二；二線城市是三比七，或四比六；三線城市是二比八。只有到二、三線城市，台商才有可能獲利。
除了市場的考量外，中共當局的區域發展政策，也企圖把一線城市房地產的過熱現象導引到二線城市。
中共中央政策引導的力量極大，例如一九八○年代鄧小平「讓一部分人先富起來」的決定，造就了珠三角的繁榮；一九九○年代江澤民的上海開發，讓長三角一夕之間有了新的面貌；現在，公元二○○○年之後，胡錦濤把北京的能量放射到環渤海地區，其中又以天津最受矚目。
機會1 中央政策主導
天津房市直追浦東 還有一倍漲幅
「論資排輩也該輪到天津了！」天津築強建材公司總經理祝強指出，「政治的北京、經濟的天津」的政策已經確定，而且十一五規畫（第十一個五年經濟規畫）又首次將天津的濱海新區與上海的浦東新區，並列為國家重大建設，未來天津房價將可直追浦東，依此估算還有一倍漲幅可期。過去在北京的重化工企業，現在因舉辦奧運的考量，也已經遷移到天津周邊。
由於中國總理溫家寶本身就是天津人，對天津的關照自是不在話下，○三年派前中國人民銀行行長戴相龍到天津任市長，並在財政上重點支持。
「戴相龍有所謂一天花一億元的口號！」天津台商「普鴻海體育用品公司」總經理張文泰曾於九八年到天津考察，但當時一下天津機場，只見破落的機場，聯外道路也只是兩線道的石子路，直覺天津根本不像個直轄市，甚至不如深圳、廈門。直到戴相龍上任，頓時間，天津變成一處大工地，面貌開始翻天覆地的改變。
戴相龍在短短幾年內，將天津停駛半世紀之久的地鐵重新改造復駛，更同步起建六條新地鐵線，預計二○一○年天津七條地鐵線將長達一三○公里（相當於台北捷運）。此外，繼全中國第一條高速公路「京津塘高速公路」（連接北京、天津至塘沽），兩條聯外的高速公路和天津的內環、中環和外環等三條快速道路目前都在興建中，而京津城際列車線也預定在明年七月全線通車。
機會2 財富溢波
交通縮短距離 上海周邊房產價值現
政策是人為的引導，而財富的流向則是自然的經濟規律。包括北京、上海和深圳三大城市，在城區日漸狹隘之後，隨著交通的便利，更向周邊城市發展，也帶動了有眼光的地產商，由一線轉進二線，賺比原來苦守一線城市更多的錢。
以上海為例，其將於二○一○年世博會前完成的「大虹橋交通樞紐計畫」，就是以虹橋機場為中心，先把上海市內的地鐵聯結到虹橋機場，然後透過高速公路、高速鐵路向江蘇放射；而且虹橋機場也將逐步規畫為純貨運型的空港，方便江蘇外商高科技產品出口。
以前上海經滬寧高速公路到南京要三小時，經滬杭高速公路到杭州要三小時，當時江浙兩省地產業者喊出的上海概念是「三小時生活圈」，但現在透過高速鐵路，「一小時生活圈」已經成形。
今年五月分通車的高速火車「動車組」，時速可達二百公里以上，把上海周邊城市納入一小時生活圈。例如到昆山只要十八分鐘（開車要一個半小時）、到蘇州三十分鐘（開車要二小時），到杭州一小時（開車要三小時）。
昆山中貿房地產開發董事長何信府說，在上海工作的人，透過高速鐵路通勤，可以在昆山、蘇州買房子，就像在台北市上班，可以在板橋、永和買房。無形中帶動了上海周邊房地產。
（from 《今周刊》556期）
留言列表
