搶進套房 不工作也能有收入
文／莊 芳
現在單身族群愈來愈多，身為單身一族，該如何為自己的將來做好準備？林思在年輕時就開始投資房地產，目前的租金收入扣除房貸，每月還可入帳十二萬元；原本是月光族的王秀芬，跟爸爸借五萬元開始投資，二年多來，靠買房賺到五百萬元。她們的成功祕訣，提供收入有限的單身上班族一條致富捷徑。
「假使有一天我年紀大了，無法繼續工作，希望能有固定收入，還可以過著我想要的生活。」今年四十九歲的林思，說出自己對未來生活的理想境界，其實也表達了龐大單身族群的心聲。
不過，無須等待退休，林思就已經辦到了！她從二十年前開始房地產投資，一邊置產一邊累積經驗，到現在每月可收租金十二萬元，她的成功絕非偶然。
林思回想第一次購屋經驗，當時是在香港工作時聽取朋友的建議而買下。她年輕時曾擔任《中國時報》駐香港記者，連續二年都在當地租屋。「我的朋友當時幫我計算過，每個月付出的租金，只要付上十二年，這棟房子就是我的了！」
林思聽了以後仔細想想，單身女性確實應該提前做好理財規畫，於是二十八歲便決定買下生平第一棟房子。就這樣，展開了她的房地產投資之路。
選熟悉且同區物件 以便管理
最成功的一次經驗，是於民國七十八年購買總價約港幣六十三萬元的房子，香港回歸中國後，房價一路飆上高點。她原本還無意出售，但在仲介極力勸說之下，最後以港幣二百五十萬元的高價賣出，整整翻了四倍左右。
林思選擇房子的祕訣，就是相信香港首富也是房地產大亨李嘉誠，曾說過投資地產的三大要點：「地段、地段、地段！」所以在香港居住時，她盡量選擇生活素質較高的香港本島，如中環、灣仔等地區。回台灣工作時，她選擇台北市最精華的大安、信義區，作為主要投資標的。
剛開始，她曾以一千三百多萬元的高價，在大安區第一代豪宅「僑福花園廣場」旁邊買下約四十六坪的一般住宅後出租，但是後來發現大坪數房子不僅報酬率低，所須支付貸款又超越租金，負擔壓力過重，所以幾年後就認賠殺出，一口氣再投資三間坪數較小的套房，每月租金增加六萬多元。
她還在北京買過房子，出租為辦公室用，但是漸漸發現到，投資的房子若太過遙遠，平時難以照顧，遇到需要出面管理的情況，還必須搭飛機往返，既勞心又勞力，最後只好轉手賣出。
選房看格局、光線及屋齡
此後她也領悟到，「投資套房一定要買在自己熟悉，而且方便照顧到的區域範圍內。」現在她擁有的六間套房，皆位於台北市大安區與信義區，其中有五間都在鄰近的位置，不用花費多少時間就可以走遍所有套房。
除了地段之外，房屋情況是林思第二考量的重點。她堅持房子的格局要方正，光線明亮，屋齡不要太高。為了防止房屋漏水或是悶熱的問題，她絕不選擇位於頂樓的房子。
「還有最好不要太靠近機房的位置，以免吵到房客。」林思選屋的標準十分嚴格，因此不論她考慮出租或轉手出售，都十分順利。
由於小套房主要出租給商務人士，而這些族群所講求的就是方便性，所以林思出租前一定會將房子整理好，大多數都是直接購買已經裝潢完善的套房。「一般上班族或是白領人士比較喜歡新穎、有設計感的套房。」林思說，雖然購買已經裝潢好的套房，價格會高一些，但是可以節省許多心力，她認為十分值得。
慎選房客 一定先面試
由於購買套房的地段皆是在台北市的精華區域，因此她不太擔心出租的問題，「大安、信義區的商務人士很多，出租壓力小，也就不怕會有空屋。」她將招租廣告刊登在各大網站上，其中最重要的是必須拍幾張清楚、美觀的照片，方便租屋者搜尋。另外，再加上一些說明的輔助文字，便大功告成。
林思後來還發現，除了有意租屋者會瀏覽招租網站，還有許多是房屋仲介。他們會帶著房客主動前來參觀，如此一來成功出租的機率也大大提升。
此外，房東要挑選好房客也是一門學問。為了避免租屋糾紛，林思總是仔細過濾每位向她租屋的房客。她挑選的方式，就像在面試員工一樣，一位一位親自面談，直到滿意才放心出租。
選擇的標準則是以女性為優先考量，最好三十歲以上，有穩定工作者。原因是她擔心時下年輕人可能有過度消費的習慣，對於金錢較無觀念，常會發生寅吃卯糧、或是卡債的問題，到時候財務吃緊，會付不出房租。
她記得有一次租屋給一位喜愛追求物質享受的年輕護士，過沒多久，林思就開始經常收到這位房客的各種帳單，接著第四台與寬頻網路也因未繳費而斷線停用，最後還直接拖欠房租。有了這次經驗後，林思更加慎選前來租屋的房客，以免日後產生不愉快的糾紛。
林思起初的投資其實是鼓起了很大勇氣。「有幾次當我買下喜歡的房子時，根本連總價一○％的現款都沒有，但我還是想辦法撐過去！」其中幾間套房是先向銀行貸款，再用租金攤還。「但是只要我一有錢，每存到二十萬元我就會立刻還款，盡量減少負債。」目前，她尚未繳清貸款的套房也僅剩下兩間。
仔細算算，林思目前手中的六間套房，每間租金大約二至三萬元，扣除貸款金額，每個月租金還有近九萬元，外加留在香港長期出租的一間套房，總共就有十二萬元的租金收入。林思對此滿意地笑說：「現在即使沒有工作也不憂慮！」因為她知道，未來即使正式退休，她也一定能夠輕鬆享受高枕無憂的生活！
扭轉財富 月光族買房賺進五百萬
同樣也是單身一族，今年三十歲的王秀芬，從二年多前開始接觸房地產，正好趕上這段房價高漲的熱潮。她目前擔任導遊工作，在踏入房市投資以前，王秀芬和多數年輕人一樣，是屬於有多少花多少的「月光族」。但在母親的鼓勵下，她決定開始認真理財。
她在九十三年年底買下第一棟房子，位在民權東路附近十多年屋齡的大樓，原因是注意到此區出租率高。但當時她沒有足夠積蓄，只好向父親借代書費用五萬元，並用銀行貸款買下這間套房，做起房東。
而真正的買賣則是過了幾個月後，她選上新生北路附近十二坪大、屋齡十二年，總價約二百七十萬元的中古屋。王秀芬僅將室內稍做整理，擺放從家具行租來的家具，再到網路上刊登廣告，想不到經過二十天後，就以三百五十萬元售出。第一筆買賣就嘗到勝利滋味，此後更加認真與母親一起到處看房子，找尋新的投資機會。
廣結人脈 大樓管理員提供物件
王秀芬認為做房地產，廣結人脈很重要，像她專門負責和仲介聯繫，母親則是和每棟大樓管理員打好關係。「我們購買的房子，有很多都是從管理員口中得知。」王秀芬說，假使有房客想來看屋租房，「交情夠好的話，管理員一定會先介紹你的房子。」而且只要成交，母親也一定會準備大紅包致謝。
她們曾經在同一棟大樓購買二戶或是三戶房子，原因是不論準備出租或出售，比較方便管理。總計二年多來購買了十三間套房，賣出八間套房，每間獲利最少六十萬元，最多則有一百四十萬元，比一般上班族的年薪還高出許多。另外，剩餘五間套房，光是租金就有近七萬元收入，是單身族靠單身套房致富的絕佳案例。
王秀芬母女檔對於裝潢、清掃等細節完全全程參與，不假手他人。隨著投資愈來愈有心得，就連哥哥與父親也都一同來幫忙設計與裝修房子。走進她位於中山區才剛簽約售出的十三坪套房，裡面可說是麻雀雖小，五臟俱全。
高掛在天花板的水晶燈搭配搶眼的紅色沙發，還有善加利用空間的樓中樓臥房設計。所有家具、家電一應俱全，隨處可見她的細心與巧思，「只要帶著一只皮箱，隨時可以進住。」或許就是她的用心，裝潢好不到一個月立即售出，將近百萬元入袋。
王秀芬建議在裝潢過程中，最好每天都要到現場監工，才能防止不肖施工團隊偷工減料。另外，她還會刻意比工人早到，好檢查前一日收尾是否有問題。
鎖定十年屋齡房子 利潤較高
為了更加了解室內設計的結構，她也主動參加救國團舉辦的室內設計課程，從起初對裝潢一無所知，到現在連階梯高度多少才符合人體工學都一清二楚；有關房產投資的演講她也積極參與，不斷充實投資知識以及對市場的敏銳度。
投資房地產雖然時間不長，但是王秀芬看過的房子已經不計其數。累積買賣了十多間房子的經驗，她與母親兩人還是只鎖定熟悉的中山區。而且，她發現新成屋的公設多，利潤較低，還是中古屋比較有獲利的空間。「所以我們現在鎖定的還是十年左右的房子，自己再設計、裝潢就好。」
王秀芬年紀輕輕，就能在短時間內靠房地產賺進超過五百萬元，令大多數只能領取固定薪水的單身上班族羨慕不已。但是她說，不會因此辭去本業而全職投入房產投資。因為房市還是會有起有落，有淡旺季之分，惟有固守本業，才能在任何時候維持生活基本所需。
像林思與王秀芬如此積極投資，即使身為單身一族，也絕對能擁有充實、無煩惱的未來！
（from 《今周刊》537期）
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