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報酬率最高的證照　連勝武也搶著考

台灣首批國際認證不動產投資師出爐

國際認證不動產投資師，是目前全台最值錢的證照，這群相當於不動產的理財專員，適逢台灣市場機會大好，不但將身價大漲，也把台灣不動產推進國際市場裡。

文●吳修辰

一張通往國際不動產市場的通行證，國際認證不動產投資師（CCIM，Certified Commercial Investment Member），首批在台灣誕生的會員出爐了。

台灣首批的CCIM認證，兩年前共有四百多人報名，經過四門課程以及考試，最後只有三十六人取得這張證照，其中三四％是總經理級主管。這張要價三十萬元的全台灣最貴證照，不僅引來大批總經理級主管搶著報考，就連連戰二兒子連勝武，也在美國準備取得CCIM證照。

綜合空置率、稅負等變數　為客戶計算投資報酬率

CCIM到底是什麼樣的證照？

今年六十二歲，也是台灣首批CCIM裡年紀最大的遠銀資產管理公司總經理王恆彥指出，「這是一張接觸國際不動產投資資金的通行證。」

簡單說，CCIM就像是不動產投資的理財專員，他們以美國認證過的不動產投資報酬率計算方法，為客戶計算投資報酬率，等於是台灣第一批具國際不動產投資語言與邏輯的專家，是外資投資台灣不動產的理財顧問。

「CCIM所計算的投資收益，包括現金流量、空置率、稅負……等各項變數後的真正投資報酬率。」台灣第一個拿到CCIM、也是最早一批在台推動該證照的瑞普國際物業總經理曾東茂說，CCIM必須上四門課，總共有四本資料講義，每本厚達三百八十頁，全部以英文上課。

身為華南金控董事長林明成長子的林知延，掌管板橋林家在台灣的不動產事業，就讀英國倫敦政經學院時，林知延就取得不動產投資管理的學位。回到台灣後，他看到了曾東茂推廣的CCIM，主動聯絡曾東茂跟著考這張證照。去年四月，他就在曾東茂的監考下，成為台灣第三位取得CCIM的會員。

如今，連同先前在國外個別報考，以及首批在台灣受訓、並取得證照的三十六位CCIM會員，台灣共有四十一位國際認證的不動產投資菁英，準備在五月十六、十七日舉辦第一場CCIM論壇，讓台灣不動產市場與國際接軌。

環顧亞洲地區，台灣在二○○一年才通過法令允許外資從投資的角度買賣台灣不動產。隨後，二○○二年金融機構拍賣不良債權，才開始有外資進入台灣投資不動產。

從事不良債權買賣、管理的王恆彥就說，不良債權是外資買賣台灣不動產的開端，但台灣的不動產評鑑制度太過本土，外資不易了解台灣不動產市場現況。

信義房屋旗下的義富資產管理公司副總經理林彥宏表示，當初摩根士丹利的不動產投資人員為了評估台灣的不動產投資價值，「在半夜打電話給我，就是為了問我『民國』指的是什麼？」

這次也成為CCIM新科會員的林彥宏指出，「民國」與「西元」的問題，雖然聽來很好笑，但台灣不動產市場在與國際市場接軌的過程中，就是許多這種在地化的小細節，阻礙了外資投資台灣不動產的信心。因此到現在為止，外資手上握有大筆資金，但對於台灣不動產市場，仍處於學習與觀望的階段。

仲量聯行不動產投資買賣部協理陳俊逸，二○○二年在美國拿到CCIM，成為台灣第二個CCIM至今，他經手的不動產買賣金額超過一百三十億元，堪稱台灣最大外資不動產買賣交易員。

四月十七日，ING安泰人壽以三十億元買下桃園敏盛醫院的案子，正是陳俊逸經手的最新買賣案。陳俊逸表示，外資投資台灣不動產，只要投資報酬率在五％以上，就會出手，但一件商用不動產是否擁有五％以上的報酬率，就得有專業的評估方式。

陳俊逸的CCIM證照，是說服ING安泰人壽把評估案交給他的第一個因素。而他透過CCIM的計算方式，加上現金流量的概念，算出桃園敏盛醫院的投資報酬率達七％，也拿下這件買賣案。他說，「有了這個證照，才能用外資了解的語言，跟外資溝通，取得更多的信任與機會。」

發起這次CCIM論壇的曾東茂指出，這一次的四十一位CCIM會員，包括房屋仲介經紀業者、REITs（不動產投資信託）基金經理人、建商、銀行業者、估價師、投資者與資產管理者，串聯了整個不動產的產業鏈，將有助於台灣不動產市場發展更為活絡。

房仲員轉戰商用不動產　七天成交賺進五百萬佣金

雖然CCIM的學費高達三十萬元，但善用CCIM的投資評估，收入將大增，堪稱投資報酬率最高的證照。最好的例子，是僑茂不動產民生敦北直營店店長張啟峰。

過去只做住宅買賣的張啟峰，每年銷售住宅的佣金頂多百萬元，但他在兩年前報名CCIM後，開始嘗試商用不動產買賣。

去年十二月，他拿到一件賣價一億六千五百萬元的商用不動產買賣案，這棟位在台北市南港路二段的商用不動產已經出售三年多，但一直未成交。當時還未取得CCIM證照的張啟峰發現，其他房屋仲介僅提供兩頁的簡單評估報告，只粗略算出三‧二七％的投資報酬率，他透過CCIM的現金流量觀念，算出一本厚達二十五頁，報酬率達四‧五％的報告。

結果不到七天，這棟別人賣了三年的商用不動產，在他手上憑著這份專業的CCIM評估報告而賣出。七天之內，他賺到超過五百萬元的佣金，一個案子可抵他過去五年的收入，「這個數字是我以前從來不敢想像的。」張啟峰說。

根據資誠管理顧問公司公布的二○○七年亞太地區不動產市場發展趨勢，評比亞太地區的十九個城市，在最值得投資的城市排行中，台北排名第五，僅次大阪、上海、東京及新加坡，是歷來排名最高的一次。

四月中才來台灣成立分公司的英商第一太平戴維斯（Savills）國際不動產顧問公司亞太區執行長麥家洛（Robert Mckellar）估計，目前有五十億至七十五億美元（約合新台幣一千六百億至二千五百億元）的國際私募基金，正在搜獵亞洲不動產，而台灣正是被國際資金認為最便宜的地區之一。

「這些私募基金的資金成本利率不到二％，只要商用不動產的投資報酬率達五％，就會被列入投資標的。」麥家洛指出。

這批在台灣出爐的國際認證不動產投資師，身價看漲，未來更將扮演外資不動產理財專員般的種子部隊角色，把台灣不動產的投資價值，推銷給擁有大筆熱錢的外資買家。

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